任意売却とは

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任意売却とは、住宅ローンや融資などを受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。
住宅など不動産を購入する時に、大半の人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。
金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売る時は抵当権などを解除してもらうことが必要となります。
抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。
住宅ローンの残高よりも高く売れれば問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れない時には全額の返済ができません。
金融機関などの合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。
これが任意売却です。
何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなった時に、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえた上で、不動産競売の申し立て行います。
この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任売による処理を認めてもって、一般の流通市場で買い手を探します。
この方法は、金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。
その分、「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」たり、話し合いによって、引越し費用などを手当てしてもらえるというメリットが生じます。
「任意売却」は、不動産競売のように強制的な処分ではありません。
返済ができなくなってから何もしなければ、競売となることは避けられません。
任売で早めに処理をするのか、条件の厳しい競売を待ち続けるのか、大切なのはあなたの意志です。

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競売開始決定通知が届いてからでも間に合います!

担保不動産競売開始決定通知が届いてから任意で物件を売却することは可能です。
ただ、この競売開始決定通知を受け取った場合には時間との競争となります。
放っておくと「入札期日」の通知が送られてきます。
「入札期日」が届いてから慌てて任意で売却しようとしても、現実問題としては不可能です。
また、2007年10月以降は競売までのスピードが非常に早くなってきています。
従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで6~7か月ほどかかるのが通例でしたが、最近は、競売の申し立てから3か月後には入札となってしまうケースが増えてきています。
これはサービサーなどの債権者が、不良債権の処理を早めようとするためによるものです。

すでに競売を申し立てられている場合には、従来のように時間的な余裕はなく、これからは非常に厳しい状況とならざるを得ない状況です。
競売は債権者にも金銭的な負担をかけますので、なるべくなら競売には持っていきたくないでしょう。
そのため、いったん競売の申し立てがされれば、その取り下げに手こずることになります。
住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。
しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも細いながら道は残っています。
競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動を起こすようにしましょう。

任意売却後に残る債務は?

任意売却でも競売も、債務が残ればそれを支払っていかなければなりません。
しかし、任売は債権者の合意を得たうえで行うものですから、競売のときのように無理な請求をされることはありません。
新たな生活をスタートし、再建していくために支障のない範囲で残った債務を支払っていけば、常識的な債権者は給与差押えなどをしません。

金融機関から紹介される不動産業者は?

任意売却をしようかどうか迷っている時、金融機関の方から不動産業者を紹介してくるケースがあります。
自分で不動産業者を探す手間が省けて助かると思われるかもしれませんが、その依頼主が誰なのかを考えてみましょう。
任意売却を取り扱う不動産業者は、その依頼主のために業務を行います。
債権者(金融機関など)から依頼を受けた業者は、債権者にとって有利になるように働きます。
逆にあなたから依頼を受けた業者は、あなたにとって有利になるように働くこととなるのです。
まずは任意売却センターの地域担当業者へ、あなたからご連絡をください。
ご相談・ご依頼は無料です。

任意売却をするためのいくつかの条件

処理を円滑に進めるためにはいくつかの条件があります。

  • 共有名義人がいる場合には、その共有者と連絡がとれること
  • 内見・内覧のときに、対象物件へ実際に住んでいる人の協力が得られること(第三者に賃貸中・オーナーチェンジの物件のときは不要)
  • ご依頼をいただいた方との間で常に連絡がとれること
  • ご依頼された本人、および連帯保証人(または連帯債務者)が決済に来られること

何らかの事情でこれらの条件が満たされない場合でも、まずはご相談ください。